办公室的“批发转零售”

2014年创业热潮兴起时，被创业带火的附加行业包括每位创业者都耳熟能详的“孵化器”，或曰办公空间。不过，办公空间本身没有移动互联网创业这么好命，往往从诞生的第一天起就饱受盈利质疑，而真的能为投资者带来利润的更是寥寥无几。在最初几年里，成本低、有资历的老式空间多少还能维持正常运转，而新潮空间则往往走在试探的路上。

作为一家成立较晚的办公空间企业，诞生于2016年7月的米域，同样走了不少“弯路”。米域CEO冯印陶表示，当时办公空间路在何方，谁也不清楚。市场三种不同的意见都不乏尝试者——以地产租赁为核心，做商业地产；以投资运作为核心，做创投空间；以增值服务为核心，做生活方式。

核心不同，决定了空间本身的做法不同。公共空间比例多少，办公室大小，有无咖啡厅？前台如何设置，是否全包服务，还是服务付费？空间是否从事投资或者顺手做FA？这些差别不仅给空间的经营者带来不同挑战，也让空间的使用者获得差别较大的体验。

米域成立后，在2017年做了几组“测试”。冯印陶说，其实当时也不清楚方向，只好都试一下。这几组测试也非常有意思：

• A组： 模仿早期孵化器，20%（较多）的无隔间、开放式座位，装修相对比较简约，目标是创业企业；

• B组：在孵化器基础上升级，开放式座位减少，中型隔间增多，面向有一定收入的互联网企业；

• C组：不再专门面向创业和互联网，成本较高，开放部分很少，功能相对独立，这迎合了中小企业的偏好；

• D组：精品办公空间的尝试，大部分房间是4~8人间，几乎没有开放式工位，精装修，强服务，面向设计、文化创意、专业技能及互联网企业。

测试过后，冯印陶发现D组更受用户欢迎，也更利于空间创收。

至于我们提供了什么服务，其实不是很多，但比较关键。有些服务谁都能想到，但没多大意义，比如会计、法务服务，外包成本很低，空间自己来做，没什么优势。再比如FA，看上去附加值特别高，但使用频率低到可以忽视了，真做起来能有多大意义？

在测试以后，冯印陶得到了不少经验。在四个大的组别之外，米域其实还做了不少细节的“AB测试”，比如是否重社区运营，社区经理是否活跃，是否帮忙接送快递，米域都在不同空间尝试过，并得出了自己的结论。

“我们得出的最重要结论是提供超市型、菜单型服务，不要一上来就大包大揽。不光是服务，我们发现连空间本身的设置都要更灵活一些，现在我们都不会一开始就规划大量4~8人间了。”冯印陶总结道。

冯印陶说，这当然不能证明米域的做法对了，而老式办公空间就不对。“办公空间在发展的不同阶段，重点肯定会有差异，”冯印陶说，“我们现在做的已经不是当年的创业社区了，而是工作者社区，或者说是文创社区。”

追求性价比的联合办公，目前基本看不到了，留下来的同行都有不同角度的升级。追求智能，追求地段，追求服务，或者把社群做好。米域也是其中之一。

冯印陶总结道，所以米域的工作方法，就是“批发转零售”：

• 空间的批发转零售，大进小出；

• 时间的批发转零售，长进短出；

• 装修设计改造的批发转零售；

• 服务的批发转零售，重点在于小微企业无法获取的，比如商业保险（30人以下小企业做不了）。

围绕这种方式，米域要解决的就不是“批发”（进货）问题，而是出货问题。“我们必须得想好，批发以后，怎么卖得出去，”冯印陶说，“那就看市场最缺的是什么？那也是同样的批发转零售思维——小微企业自己租不到的地段。”

很显然，米域只能瞄准城市的核心区域，最好的办公空间。不同于早期孵化器专做偏僻之地控制成本，米域如今的重点，是把好地段卖得更好。

冯印陶举了个简单的例子：“比如说有一家小公司，比如说就是个工作室，一共就10个人。便宜的孵化器，一个工位2000，米域一个工位3000，那不过是20000和30000元差别，没多大。如果你的公司位置偏远，商务成本会有多高？”

冯印陶说，地处偏僻的空间，员工外出办公很花时间；更重要的是，考虑到公司条件，招聘也会变得很难，或者是难以招到能力强、要求高的人才，或者必须把省下来的工位钱放回工资里，得不偿失。

围绕这一逻辑，米域目前在上海已拥有8个联合办公空间、5个洋房办公空间以及1个商业立方体项目，均位于上海市核心区域，如陆家嘴、外滩、南京西路、淮海路、静安寺、大虹桥商圈等。

在批发转零售之后，米域的下一个要务，就是提升运营效率，或者说给用户带来更好的服务。

如今米域的空间设置通常分为三个区域：对外的公共区域，对内的公共区域，以及企业的办公区域。不过，空间的重点不止在布局，也在更多细节上。

中小企业想不想拥有500强级别的办公空间？肯定想啊。那我们就提供。联合办公发展到今天，做升级需求，不做刚需。第一步肯定是把设计做好，连好看都做不到，别的也不用做了。

冯印陶表示，目标是更美、更便利、更智能。“用90后的说法就是颜值、懒和宅。重点是把所有功能集中到手机上，坐着就能享受服务，别再刷卡，别再到处找人。”

除了对空间本身的追求，就是对运营的追求了。在早期的AB测试中，米域就发现了运营要追求平衡，有所为有所不为；进一步的探索中，米域还发现，提供的服务中，有些要自营，有些则更应外包。“重点是人文关怀和社区运营，社区肯定是最终模式。不过社区有一个问题，在你体量不大，没有二三十万个工位的时候，社区短时间内没法产生价值。”

运营涉及很多细节，随便一讲也没有用。我觉得用结果说话吧，三个指标：一，续租率高不高？二，能否接受较大幅度的涨租金？三，会不会推荐朋友入驻？此外，我觉得交易是否通过中介完成，也是个比较重要的指标。

而米域拿出的成绩让冯印陶比较满意：米域如今有60%的续租率，年租金涨幅8%以上，推荐成交比率接近20%，中介成交则只有28%。冯印陶说，很多办公空间的中介成交率在70%以上。

冯印陶说，这是时代的变化。“以前我们买房也买毛坯房么，后来就买精装了。那写字楼也一样啊，以前大家租毛坯写字楼，现在肯定也有人要租精装。”冯印陶说，联合办公不是“共享经济”，而是“从产品到服务”，是产品化的解决方案。

米域从A轮到B轮拥有一个共同的投资方，中南资本。其中B轮于今年春节后宣布，投资金额4亿元人民币。

米域今年的目标之一，是扩展到北京，在北、上两地拥有15~20万平的空间面积。“还有就是模块化、数字化工序的深化，我们得提高工厂生产、现场装配的比例。”冯印陶说，米域有个野心，争取在2019年不仅是自己做联合办公，还要向其他联合办公“卖改造、卖服务”。

冯印陶表示，更重要的则是搭建培训体系。“我们卖的是服务，想长久提供优质的服务，就必须拥有规模较大的服务队伍。”此外，米域的app也在考虑升级，以更好地结合物联网、提高智能化水平。

联合办公这个领域，目前最强的是wework。不过wework在中国也还不算特别大。我相信，本土的服务，还是本土企业更能做好，就跟uber和airbnb遭遇的类似。

联合办公目前也面临较为激烈的并购。“竞争和机遇都还很多，”冯印陶表示，“尤其在所有人体量都不大的当下。未来的联合办公，高中低端都会有多个品牌吧，就像酒店一样。”